各直属税务分局，各区税务分局，各县税务局，浦东新区财税局，各区、县房产管

理局，各区规划土地管理局，各县土地管理局，浦东新区规划土地管理局，市、区、县

房地产交易管理所，市、区、县房地产登记处，市房地产估价所：

    为了搞好土地增值税的征收管理，加强税务部门与房屋土地管理部门的工作配合，

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》、《中华人民共和国城

市房地产管理法》和国家税务总局、建设部国税发（１９９６）４８号《关于土地增值

税征收管理有关问题的通知》、国家税务总局、国家土地管理局国税发〔１９９６〕４

号《关于土地增值税若干征管问题的通知》等规定，结合本市实际情况，经研究，特对

土地增值税征管中的有关问题通知如下：

    一、建立征管制度。土地增值税是国家为了规范房地产交易秩序，合理调节土地增

值收益，维护国家权益而开征的税种。各主管税务机关和房地产管理部门应互相支持和

配合，结合实际，建立完善的土地增值税征收管理制度。

    二、掌握征税资料。各级房地产管理部门，在做好房地产交易管理、权属登记，土

地使用权的变更登记、地价评估等管理工作的同时，根据需要向税务部门提供全面准确

的房地产权属人及变动情况、土地使用权出让、房地产转让过户的时间、价格、合同等

情况，新建商品房的建设项目批文、房屋交付使用证明等征税资料。各税务机关对于房

地产管理部门提供的具有保密价值的资料，不得转让、泄漏或公开引用。

    三、严格征税环节。凡是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的纳税人，

发生买卖交易行为的，在经房地产交易管理所对所签订合同等审核认可后，办理交易过

户手续前，或直接受理登记申请的，在作出准予登记发证前，应当根据土地增值税的有

关规定，在规定的期限内到主管税务机关办理纳税登记申报手续，经主管税务机关审核

后，按照规定的期限缴纳土地增值税。

    对于已经完税的纳税人，由主管税务机关发给市地方税务局统一印制的《土地增值

税已税证明单》（样式见附件一）；对于不属征税范围或应予免税的，由主管税务机关

发给市地方税务局统一印制的《土地增值税免税证明单》（样式见附件二）。

    凡没有取得主管税务机关发放的专用的土地增值税已税或免税证明单的，房地产交

易管理所不予办理交易过户手续，房地产登记处不予办理权属登记变更手续，不予发放

房地产权证书。

    四、明确分工联系。各级税务机关应严格执行本市土地增值税征收管理分工的规定

（即沪地税地〈１９９５〉４０号文）；对房地产开发企业和其他经营单位出售或转让

房地产的土地增值税，由征收营业税、所得税的主管税务机关负责征收；对机关、团体

、事业单位等非经营性单位和个人（除个人转让已购的公有住房产权外）转让房地产的

土地增值税由其所在地负责地方税征管的税务机关负责征收。市、区或县两级房地产交

易管理和登记发证机构在办理交易和登记手续时，应按主管税务机关分工规定出具的土

地增值税已税或免税证明予以认可。

    直属第四税务分局、对外税务分局应分别指派专人负责联系市房地产交易管理机构

和登记发证机构有关征收土地增值税的业务，为全市各主管税务机关审核交易征税、发

证把关，提供、移转征税资料；各区、县税务机关应分别指派专人负责联系相对口的区

、县房地产交易管理机构和登记发证机构有关交易、登记中涉及土地增值税的业务，遇

有涉税问题应及时将情况与主管税务机关和房屋、土地管理部门联系，难以解决的可及

时上报市局协调解决。各税务分局、县局须将落实负责联系的分管所负责人和指派专人

的名单与变动情况，及时报市地方税务局地方税处。

    凡未按税收分工管辖规定出具的土地增值税已税或免税证明，各房地产交易管理机

构和登记发证机构应严格把关，不予认可，督促纳税人到按税收分工管辖的主管税务机

关办理申报纳税手续，取得按规定出具的已税或免税证明，才予办理交易过户、登记发

证手续。

    五、涉税评估业务。凡转让房地产的纳税人，按照土地增值税的有关规定，需要依

据房地产评估价格计税的，可委托经市房屋土地管理局指定并具有Ｃ级以上资质等级的

，又经市地方税务局认可的房地产价格评估机构受理有关转让房地产的涉税评估业务。

    接受委托的各房地产价格评估机构，必须严格按照《暂行条例》和《实施细则》中

规定的方法进行应纳税的房地产价格评估，并按税务部门要求及时按期将评估结果报送

给分工负责转让房地产征收土地增值税的主管税务机关，作为确认计税依据参考。

    接受委托和各房地产价格评估机构对于主管税务机关要求提供与应纳税房地产价格

评估有关的评估资料，评估机构应当无偿提供，不得以任何借口予以拒绝。

    凡涉及征收土地增值税的房地产价格评估报告由取得建设部、人事部共同认定并经

注册登记的“房地产估价师”或国家土地管理局注册登记的“土地估价师”签署；或者

由三名以上（含三名）取得市房屋土地管理局统一颁发的《上海市房地产估价员资格证

书》的房地产估价员联合签署，方才有效。

    六、协同促进管理。各级税务部门和房地产管理部门要密切配合，相互协作，加强

土地增值税的各项征收管理工作，规范房地产交易行为。本市房地产管理部门要深入持

久地进行土地隐形市场的清理工作，对于非法进入市场的集体土地使用权和划拨国有土

地使用权，应按照有关法律规定进行处理。对于土地增值税开征之后出现的将房地产转

让归避成房屋租赁或其他交易方式逃避土地增值税行为，各房地产管理部门在办理房地

产交易、登记发证手续时，应当认真执行建设部４２号令《城市房屋租赁管理办法》和

４５号令《城市房地产转让管理规定》，严格把关，主管税务部门也应当按照《中华人

民共和国税收征收管理法》等规定予以严肃处理。

    特此通知，望遵照执行。

    附件一：《土地增值税已税证明单》（样式）（略）

    附件二：《土地增值税免税证明单》（样式）（略）